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近日，广东惠州有楼盘传出“打骨折”出售的消息，引起全网的关注。实际上，一二线城市依托庞大的人口和产业优势，楼市降温并不明显，但三四线城市以及县城地区的楼市目前已出现了明显的疲态……小城市的楼市困局，该如何破？

01价格下跌

近年来，随着楼市调控的持续深入、大规模棚改撤出等原因，三四线城市的需求高峰渐渐过去，楼市也开始呈现出疲态，房价出现了下跌的情况，特别是去年房价下跌的尤为明显，不少三四线城市甚至出台了“限跌令”。据了解，现在内陆三四线城市房价普遍下跌了1000元-2000元每平米，目前期房不仅价格跌幅大，而且成交量惨淡。现房楼盘的降价幅度虽然比期房小，但整体上销售也受到了一定影响。有不少三四线的购房者都反馈，在本轮上涨周期买的房子基本上都亏了钱……有业内专家认为，在当前以刚需和改善需求为主的合理需求占主导的情况下，三四线楼市的下行在情理之中，这也是导致开发商折扣力度大的主要原因。前两年市场比较好的时候，开发商的盈利获得了保障，也为近期的打折提供了基础。这从侧面也反映出，开发商想通过降价的方式来回笼资金，对未来市场预期并不是特别乐观。

02去化周期长

据易居研究院此前发布的《中国百城住宅库存报告》显示，51个月来全国100个城市库存规模首次出现同比下降。从百城住宅库存面积同比增速指标来看，自三四线城市棚改货币化陆续启动退出的2018年12月起，全国百城库存开始步入同比正增长的通道；2019年9月-2020年3月、2020年10月-2021年9月出现过两波增速放缓的情况；2021年10月-2022年6月，库存规模同比增速明显拉升，与当时的市场交易出现下滑有重要关系；2022年7月-2022年12月，库存规模同比增速放缓，与当时房企推盘节奏明显放缓有关；到了2023年，库存规模同比增速继续放缓。目前百城中的一线城市存销比已经缩短至13.2个月，去化周期相对较优；二线城市虽有压力但表现居中，为17.9个月；三四线城市压力最大，去化周期均值达21.5个月。

03破局

目前，城市发展分化迹象明显，以前人们都是从农村到县城，但现在不少人都是直接进入一二线城市，三四线城市已经失去了对劳动力的吸引力，在人口减少的加持下，住房需求也在减少。需求少、库存大，三四线楼市的困局如何破？打造优质文旅项目近年来，文旅产品这一强势产品越来越受追捧，面对调控压力，会有更多的资金流向文旅地产这一价值洼地。未来一个阶段内，重资产的文旅产品会成为地产行业的新引擎和突破口。对于一些小城市而言，有其独特的城市特色和景观资源，可以将其打造成优质的文旅地产项目，用独特的文旅魅力吸引用户，形成产业带动效应。以旅游业为核心，通过优质度假村带动周边地产的销售，吸引更多外来购房者在这里购房置业，提振楼市。产业转型升级三四线城市可以在当前经济环境下加大对统一大市场的认识，积极引入外部优质资源帮助地方打造好产业名片。特别是国家层面、核心龙头产业层面以及专业的金融机构等方向的资源，在城市发展中积极引进新兴产业，构建新的首位产业体系，培育经济发展的新动能。产业发展向好的趋势可以让当地城镇化水平加速，并出现人口回流迹象，由此带来了大量的置业需求，支撑了当地楼市的稳定。提高城市品质城市的环境、交通、文化、医疗等方面，都是吸引人口留在该城市的重要因素。政府可以加大环境治理力度，提高城市的环境品质；改善公共交通体系，提高交通效率和便捷性；加强文化建设，丰富城市文化生活等。梳理供需关系首先需要知道，中小城市的居民的可支配收入水平是有限的，适当给予一些购房补贴，非常有必要，既为购房者减少了负担，又为城市房地产增加了销量。其次，明确价格底线，不管是上限还是下限，都是保障楼市价格在一个稳定的范围内运行。控制价格范围，再去梳理供需关系，是楼市调控最合理且正确的方式。（封面来源于网络，如有侵权，告知立删）